1. Zakwalifikowanie budynku do odpowiedniej kategorii ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania prawidłowej stawki podatku. Organy podatkowe zazwyczaj stoją na stanowisku, że podstawą zakwalifikowania budynku do odpowiedniej kategorii dla celów podatku od nieruchomości są wyłącznie zapisy ewidencji gruntów i budynków co do klasyfikacji budynku. Taka praktyka znajduje uzasadnienie w treści art. 21 ust.1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (dalej: p.g.k.). Przepis ten stanowi, że podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

2. Zdarzyć się jednak może, w konkretnym przypadku, że dane zawarte w ewidencji co do charakteru budynku, mogą okazać się niedostateczne dla prawidłowego zakwalifikowania danego budynku.

3. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: u.p.o.l.) wyróżnia następujące kategorie budynków: (a) mieszkalne, (b) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, (c) mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, (d) zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym, (e) związane z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń, (f) pozostałe, w tym zajęte na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego. Oczywiście, najkorzystniej (tj. według najniższej stawki) opodatkowane są budynki mieszkalne.

4. Jednakże, istnieją orzeczenia sądów administracyjnych, według których o tym, czy budynek jest dla celów podatkowych budynkiem mieszkalnym, czy też należy do kategorii „pozostałych budynków” należy rozstrzygać na gruncie ustawy podatkowej. Innymi słowy, oznacza to, że aby uznać dany budynek za budynek mieszkalny należy w pierwszej kolejności wziąć pod uwagę funkcję zaspokajania podstawowych potrzeb mieszkaniowych właściciela i osób mu bliskich. Pogląd taki oznaczałby, iż budynek o cechach mieszkalnych, zaspokający potrzeby mieszkalne innych osób niż właściciela, czy jego bliskich, nie jest budynkiem mieszkalnym w rozumieniu u.p.o.l. (tj. dla celów wymiaru podatku od nieruchomości).

5. Sądy administracyjne przyjmują również, że dany budynek będzie mieścił się w pojęciu „budynku mieszkalnego” wyłącznie wówczas, gdy spełnione zostaną następujące warunki:

(a) budynek jest faktycznie użytkowany przez właściciela (jego bliskich),

(b) budynek służy zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkalnych

(c) budynek nie służy celom rekreacyjnym, wypoczynkowym bądź lokacie kapitału. Jednocześnie w u.p.o.l. oraz w orzecznictwie nie sformułowano ograniczeń odnośnie liczby budynków, które mogą służyć podatnikowi do zaspokajania jego potrzeb mieszkaniowych.

6. W podobny sposób do zagadnienia podszedł Naczelny Sąd Administracyjny na gruncie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowych od osób fizycznych. Zdaniem NSA nie budzi wątpliwości, że ustawodawca w żaden sposób nie ogranicza liczby nieruchomości, które dany podatnik może nabyć dla realizacji własnych celów mieszkaniowych. Jednak to, czy podatnik poprzez nabyte nieruchomości realizuje bądź zamierza realizować własne cele mieszkaniowe, czy też jego działania wypełniają znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, wymaga indywidualnej oceny w każdym konkretnym stanie faktycznym (por. wyrok NSA z dnia 29.01.2020 r.).

Bernard Łukomski
radca prawny
tel. +48 608 093 541
Warszawa, dnia 21.04.2020 r.