Organy podatkowe uznają, iż posłużenie się pełnomocnikiem, który przygotuje daną nieruchomość do sprzedaży, równoznaczne jest z prowadzeniem przez jej właściciela działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku VAT.  Organy stoją na takim samym stanowisku nawet jeśli pełnomocnikiem jest nabywca nieruchomości.  Zbywca nieruchomości uznawany jest za działającego w charakterze podatnika VAT nawet w przypadku jednorazowej (sporadycznej) transakcji.  Tak radykalne stanowisko prezentowane jest przez organy nawet w przypadku udzielenia pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy, który uzależnia kupno danej nieruchomości od zmiany jej statusu prawnego i sam chce zająć się odpowiednimi formalnościami.  Organy prezentują takie stanowisko mimo odmiennych ocen wyrażanych przez wojewódzkie sądy administracyjne.

Podatnik bronił się wskazując, że czynności dotyczące utrzymania statusu działki budowlanej oraz wniosek o wyłączeniu z produkcji leśnej zostały dokonane na wyraźne zlecenie kupującego, który oczekiwał, że w momencie sprzedaży nieruchomość będzie zgodna z jego wymogami.

Właściciel nieruchomości udzielił kupującemu zgody, aby w jego imieniu i na jego rzecz mógł dokonywać niezbędnych czynności (prowadzić wszelkie sprawy formalno-prawne związane z całym procesem poprzedzającym wydanie decyzji lokalizacyjnych i decyzji pozwolenia na budowę, występować do dostawców wszystkich mediów w celu podłączenia planowanej inwestycji do niezbędnych sieci, uzyskiwania wszelkich decyzji, postanowień, uzgodnień i opinii w celu poprawnego podłączenia inwestycji do niezbędnych mediów, itp.).

Pomimo tego organ uznał, że w związku ze sprzedażą nieruchomości podatnik stał się podatnikiem podatku od towarów i usług dla tej jednej czynności jaką była sprzedaż nieruchomości.  Tym samym, zdaniem organu, czynność sprzedaży nieruchomości powinna była podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.  Organ uznał, że działania podatnika wykraczały poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należało je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wojewódzki sąd administracyjny w wyroku z czerwca 2021 r. nie zgodził się z oceną organu i przypomniał, że działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług jest wszelka działalność producentów, handlowców lub innych usługodawców także wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo, lecz w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Zdaniem sądu czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.  Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy podatnik podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.  Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.  Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zdaniem sądu do uznania, iż dana osoba działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, konieczne jest ustalenie, że prowadzi ona zawodowo, w sposób profesjonalny działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.  Wymaga to każdorazowo zbadania, czy dana transakcja, została zrealizowana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie.  Nie wystarczy samo stwierdzenie, że dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w ogóle.  Musi to być działalność o określonym profilu, ponieważ wykonanie danej czynności nawet wielokrotnie nie przesądza o jej opodatkowaniu.  Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać także działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Z tych oczywistych względów, zdaniem sądu, brak było podstaw do uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, podejmowanych przez sprzedającego czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem (tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie swoich potrzeb).

Mimo jasnego i – jak się wydaje – przekonującego stanowiska wyrażonego przez wojewódzki sąd administracyjny, organ zdecydował się na wniesienie skargi kasacyjnej.  Oznacza to, że podatnicy zbywający nieruchomości narażeni będą w najbliższym czasie na spory z fiskusem.  Jednocześnie spowoduje to niepewność na rynku nieruchomości i zwiększy ryzyko transakcyjne.

Bernard Łukomski
radca prawny
tel.: 608 093 541