W przypadku zbycia nieruchomości uzyskane przychody mogą być zaliczone do przychodów z tytułu zarządu majątkiem prywatnym albo z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej.

O fakcie dokonania sprzedaży nieruchomości w charakterze podatnika prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą (a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym – wykonywania prawa własności), decyduje stopień aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, czy angażowane są środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

Należy pamiętać, że fakt prowadzenia działalności gospodarczej, rozumianej jako uporządkowany ciąg czynności i zdarzeń faktycznych, zawsze ma charakter obiektywny (tj. niezależny od subiektywnej woli danej osoby).

Wszelkie działania cechujące się:

– fachowością (stałym, nie okazjonalnym, nie amatorskim charakterem),

– podporządkowaniu regułom opłacalności i zysku (zasadzie racjonalnego gospodarowania),

– działaniem na własny rachunek,

– powtarzalnością działań i

– uczestnictwem w obrocie gospodarczym,

należy uznać za pozarolniczą działalność gospodarczą, a uzyskane w ich wyniku przychody za przychody z tejże działalności gospodarczej.

Dla ustalenia istnienia takiej działalności, nie ma znaczenia formalne oświadczenie danego podatnika (zbywcy nieruchomości), że działalność gospodarczą prowadzi lub nie prowadzi.  Także jego zamiar nie ma znaczenia decydującego a jedynie, może mieć charakter pomocniczy w ustaleniu, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą.  Innymi słowy, kwestia subiektywnej woli zbywcy nieruchomości odnośnie wyboru źródła przychodów nie ma charakteru przesądzającego.

W każdym przypadku decydujące są okoliczności obiektywne, a mianowicie, dokonywanie obrotu nieruchomościami w sposób zorganizowany, ciągły, we własnym imieniu, w celu osiągania zarobków z tego tytułu w sposób trwały.  Takie postępowanie będzie świadczyć o działaniu podatnika spełniającym obiektywne kryteria uznania tego działania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku zbycia nieruchomości uzyskane przychody mogą być zatem zaliczone do przychodów z tytułu działalności gospodarczej, jeżeli ich zbycie nastąpiło podczas wykonywania czynności posiadających cechy, jakim winna odpowiadać działalność gospodarcza.

Rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości przez kilka lat, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości będzie świadczyć o prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Bernard Łukomski
Radca prawny
+48 608 093 541
Warszawa, dnia 4 lutego 2021 r.